A locação de imóveis estará sujeita a um novo modelo de tributação a partir de 2026. Regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, a Reforma Tributária ampliou o alcance dos tributos incidentes sobre os rendimentos de locação de bens imóveis, com efeitos significativos para pessoas físicas e jurídicas.
As pessoas jurídicas, que atualmente submetem a receita de locação à incidência de PIS e COFINS, com base na alíquota conjugada de 3,65% ou de 9,25%, passarão a pagar IBS e CBS com alíquota estimada em 26,5%. Já as pessoas físicas, que estão sujeitas ao recolhimento do IR via carnê-leão sobre os rendimentos de locação, também poderão ser alcançadas pelo IBS e pela CBS, a depender da quantidade de imóveis alugados e do volume anual de receitas, ampliando significativamente o impacto tributário sobre a atividade de locação.
Confira, a seguir, os principais pontos da Reforma Tributária aplicáveis às locações de bens imóveis.
- Hipótese de Incidência
Para locadores pessoas físicas, o IBS e a CBS incidirão quando:
- no ano-calendário anterior, a receita anual na locação ultrapassar R$ 240 mil, considerados mais de 3 imóveis; ou
- no mesmo ano-calendário, a receita na locação ultrapassar R$ 288 mil no ano ou R$ 24 mil no mês, considerado apenas um imóvel.
Os locadores pessoas jurídicas:
- Deixarão de recolher o PIS e a COFINS; e
- Passarão a se sujeitar à incidência do IBS e da CBS
- Base de cálculo
A base de cálculo do IBS e da CBS será o total da receita recebida pela locação, descontados:
- o valor dos tributos e dos emolumentos incidentes sobre o bem imóvel;
- as despesas de condomínio;
- o redutor social de R$ 600, até o limite do valor da base de cálculo, em caso de imóvel residencial.
- Alíquotas
Na locação, as alíquotas do IBS e da CBS serão reduzidas em 70%.
Resolução do Senado Federal, ainda não editada, definirá as alíquotas de referência dos tributos, mas a estimativa é de uma alíquota conjugada de 26,5%.
Em relação aos fatos geradores ocorridos ao longo de 2026, serão cobradas as alíquotas-teste de 0,9% para a CBS e 0,1% para o IBS.
Embora as alíquotas-teste estejam previstas na Lei Complementar, o recolhimento dos tributos depende da definição de regras sobre recolhimento, compensação e ressarcimento.
- Etapas da Transição
- 2026–2027: alíquotas-teste de IBS e CBS;
- 2028 em diante: aumento gradual das alíquotas e redução proporcional do PIS e da COFINS (além dos demais impostos sobre consumo: ICMS, ISS e IPI);
- 2033: extinção dos tributos atuais e aplicação integral do novo sistema.
Resultado: Para quem hoje paga apenas IR sobre os rendimentos de locação, como as pessoas físicas, cada etapa representará um aumento efetivo da carga tributária.
- Simulações – Antes e Depois da Reforma Tributária
- Pessoa Física – 4 imóveis residenciais
| Item | Antes da Reforma (IRPF) | Após a Reforma (IRPF + IBS/CBS) |
| Receita anual | R$ 240.000,01 | R$ 240.000,01 |
| Receita mensal | R$ 20.000,00 | R$ 20.000,00 |
| Desconto simplificado | R$ 564,80 | R$ 564,80 |
| Base de cálculo do IRPF | R$ 19.435,20 | R$ 19.435,20 |
| IRPF | R$ 4.448,00 | R$ 4.448,00 |
| Redutor social (R$ 600 por imóvel) | — | R$ 2.400,00 |
| Base de cálculo ajustada IBS + CBS | — | R$ 17.600,00 |
| Alíquota estimada IBS + CBS | — | 26,5% |
| Redutor da alíquota (locação) | — | 70% |
| IBS + CBS | — | R$ 1.399,20 |
| Total de tributos | R$ 4.448,00 | R$ 5.847,20 |
| Carga tributária efetiva | 22,24% | 29,24% |
- Pessoa Jurídica (Lucro Presumido) – 4 imóveis
| Descrição | Antes da Reforma (Locação) | Após a Reforma (Locação Não Residencial) | Após a Reforma (Locação Residencial) |
| Receita bruta mensal | R$ 20.000,00 | R$ 20.000,00 | R$ 20.000,00 |
| Receita anual | R$ 240.001,00 | R$ 240.001,00 | R$ 240.001,00 |
| Base de cálculo presumida (32%) | R$ 6.400,00 | R$ 6.400,00 | R$ 6.400,00 |
| IRPJ (15%) | R$ 960,00 | R$ 960,00 | R$ 960,00 |
| CSLL (9%) | R$ 576,00 | R$ 576,00 | R$ 576,00 |
| PIS (0,65%) | R$ 130,00 | — | — |
| Cofins (3%) | R$ 600,00 | — | — |
| Redutor social (R$ 600 por imóvel – residencial) da | — | R$ 2.400,00 | |
| Base de cálculo ajustada | — | R$ 20.000,00 | R$ 17.600,00 |
| Alíquota estimada IBS + CBS | — | 26,5% | 26,5% |
| Redução da alíquota (70%) | — | Sim | Sim |
| Alíquota reduzida (IBS + CBS) | — | 7,95% | 7,95% |
| IBS + CBS devido | — | R$ 1.590,00 | R$ 1.399,20 |
| Total tributos (após a reforma) | R$ 2.266,00 | R$ 3.126,00 | R$ 2.935,20 |
| Carga tributária efetiva | 11,33% | 15,63% | 14,68% |
| Vantagem na reforma: | Direito a crédito de IBS/CBS na compra de imóveis | ||
- Locação por temporada (Airbnb, Booking e similares)
A LC 214/2025 deu tratamento específico para contratos de locação de curta temporada, de até 90 dias. Nesses casos, a locação é equiparada a serviço de hospedagem, com redução de 40% na alíquota.
Mesmo com a redução, a carga tributária aumentará significativamente em relação ao cenário atual, exigindo avaliação cuidadosa da rentabilidade.
Simulação
Tributação Após a Reforma – PJ (Locação Airbnb / Regras de Hotelaria)
| Descrição | Valor / Informação |
| Receita Bruta Mensal | R$ 20.000,00 |
| IRPJ/CSLL (7,68%) | R$ 1.536,00 |
| Alíquota Base (CBS + IBS) | 26,5% |
| Redutor (art. 281, LC 214/2025) | 40% |
| Alíquota Reduzida (CBS + IBS) | 15,9% |
| CBS + IBS Devidos | R$ 3.180,00 |
| Total de Tributos (CBS + IBS + IRPJ/CSLL) | R$ 4.716,00 |
| Carga Tributária Efetiva | 23,58% |
- Locação por Prazo Determinado
Excepcionalmente para o contrato de locação, cessão ou arrendamento de imóvel com prazo determinado, o locador terá a opção de recolher o IBS e a CBS sob a alíquota de 3,65% até o final do contrato ou até 31/12/2028, em relação à locação de imóvel residencial, o que ocorrer primeiro.
O benefício está condicionado ao contrato que:
a) tenha sido firmado até a data de publicação da Lei Complementar 214/2025 (16/1/25), com data comprovada por firma reconhecida ou por meio de assinatura eletrônica; e
b) seja registrado em Cartório de Registro de Imóveis ou em Registro de Títulos e Documentos até 31 de dezembro de 2025;
Em relação à locação com finalidade residencial, o contrato também poderá ser comprovado pelo pagamento da locação até o último dia do mês subsequente ao da publicação da Lei Complementar 214/2025 (16/1/25).
Optando por esse regime especial, o contribuinte não terá direito:
- à apropriação de créditos do IBS e da CBS em relação às operações relacionadas ao bem imóvel; e
- ao redutor social de R$ 600,00.
Em caso de dúvidas, a equipe tributária do LBM Advogados está à disposição para orientá-los estrategicamente sobre o assunto.