STF afasta ITBI na integralização de capital de empresas imobiliárias

Decisão importante para incorporadoras, imobiliárias e holdings patrimoniais

O Supremo Tribunal Federal (STF) concluiu, em 19 de outubro de 2026, o julgamento do RE nº 1.495.108 (Tema 1.348 da Repercussão Geral) e decidiu, por 8 votos a 2, que a imunidade do ITBI na integralização de capital social com imóveis também se aplica às empresas cuja atividade preponderante seja a compra e venda, a locação ou o arrendamento mercantil de imóveis.

Tema 1.348: o que o STF decidiu?

O caso julgado envolvia a extensão da imunidade do ITBI prevista no art. 156, § 2º, I, da Constituição Federal. Segundo o dispositivo, “o ITBI não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil.”

A controvérsia envolvia definir se o afastamento da imunidade para as empresas com atividade preponderantemente imobiliária se resumia às hipóteses de reorganizações societárias, ou alcançava também a integralização de capital (como entendiam os Municípios).

Prevaleceu o voto do relator, Ministro Edson Fachin, segundo o qual a imunidade de ITBU somente é afastada para a atividade imobiliária nas operações de reorganização societária, mas não na integralização de capital. O entendimento deve ser seguido por todos os tribunais do País.

Foi então fixada a seguinte tese de repercussão geral: “A imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, § 2º, I, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada, portanto, indiferente à atividade preponderantemente imobiliária.”

Quem é beneficiado por essa decisão?

A confirmação da imunidade ampla do ITBI na integralização de imóveis ao capital social de empresas favorece principalmente:

• empresas imobiliárias e incorporadoras que recebem imóveis como integralização de capital;
• holdings patrimoniais e familiares usadas em planejamentos patrimonial e sucessório; e
• grupos econômicos que reorganizam ativos imobiliários entre sociedades.

Atenção aos limites da decisão!

A imunidade do ITBI, porém, não é ilimitada.

• Valor excedente. Conforme decidido pelo STF em 2020 (Tema 796), a imunidade não alcança a parcela do valor dos imóveis que exceder o capital social integralizado. Logo, se o imóvel for incorporado por valor superior ao capital subscrito, o excedente pode ser tributado.
• Fiscalização de fraudes. Os votos proferidos pelo STF deixam claro que os Municípios podem demonstrar, na análise do caso concreto, a existência de fraude ou simulação, a justificar a cobrança do ITBI.

Por isso, cada operação deve ser estruturada e documentada com atenção ao valor atribuído aos imóveis, à efetiva integralização do capital e à substância econômica da operação.

É possível pedir restituição do ITBI pago?

Em princípio, sim. Quem recolheu ITBI na integralização de imóveis ao capital social de empresas nos últimos cinco anos pode apresentar pedido de restituição. Contudo, não está afastada a modulação dos efeitos da decisão em eventuais embargos de declaração, o que pode limitar a recuperação de valores.

Como o LBM Advogados pode ajudar

A equipe tributária do LBM Advogados pode assessorar empresas e investidores na integralização de capital com imóveis, na defesa contra a cobrança de ITBI e na recuperação de valores pagos indevidamente, considerando os prazos aplicáveis e a eventual modulação de efeitos pelo STF. [Fale com nossa equipe]