A locação de imóveis estará sujeita a um novo modelo de tributação a partir de 2026. Regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, a Reforma Tributária ampliou o alcance dos tributos incidentes sobre os rendimentos de locação de bens imóveis, com efeitos significativos para pessoas físicas e jurídicas. As pessoas jurídicas, que atualmente submetem a receita de locação à incidência de PIS e COFINS, com base na alíquota conjugada de 3,65% ou de 9,25%, passarão a pagar IBS e CBS com alíquota estimada em 26,5%. Já as pessoas físicas, que estão sujeitas ao recolhimento do IR via carnê-leão sobre os rendimentos de locação, também poderão ser alcançadas pelo IBS e pela CBS, a depender da quantidade de imóveis alugados e do volume anual de receitas, ampliando significativamente o impacto tributário sobre a atividade de locação. Confira, a seguir, os principais pontos da Reforma Tributária aplicáveis às locações de bens imóveis. Para locadores pessoas físicas, o IBS e a CBS incidirão quando: Os locadores pessoas jurídicas: A base de cálculo do IBS e da CBS será o total da receita recebida pela locação, descontados: Na locação, as alíquotas do IBS e da CBS serão reduzidas em 70%. Resolução do Senado Federal, ainda não editada, definirá as alíquotas de referência dos tributos, mas a estimativa é de uma alíquota conjugada de 26,5%. Em relação aos fatos geradores ocorridos ao longo de 2026, serão cobradas as alíquotas-teste de 0,9% para a CBS e 0,1% para o IBS. Embora as alíquotas-teste estejam previstas na Lei Complementar, o recolhimento dos tributos depende da definição de regras sobre recolhimento, compensação e ressarcimento. Resultado: Para quem hoje paga apenas IR sobre os rendimentos de locação, como as pessoas físicas, cada etapa representará um aumento efetivo da carga tributária. Item Antes da Reforma (IRPF) Após a Reforma (IRPF + IBS/CBS) Receita anual R$ 240.000,01 R$ 240.000,01 Receita mensal R$ 20.000,00 R$ 20.000,00 Desconto simplificado R$ 564,80 R$ 564,80 Base de cálculo do IRPF R$ 19.435,20 R$ 19.435,20 IRPF R$ 4.448,00 R$ 4.448,00 Redutor social (R$ 600 por imóvel) — R$ 2.400,00 Base de cálculo ajustada IBS + CBS — R$ 17.600,00 Alíquota estimada IBS + CBS — 26,5% Redutor da alíquota (locação) — 70% IBS + CBS — R$ 1.399,20 Total de tributos R$ 4.448,00 R$ 5.847,20 Carga tributária efetiva 22,24% 29,24% Descrição Antes da Reforma (Locação) Após a Reforma (Locação Não Residencial) Após a Reforma (Locação Residencial) Receita bruta mensal R$ 20.000,00 R$ 20.000,00 R$ 20.000,00 Receita anual R$ 240.001,00 R$ 240.001,00 R$ 240.001,00 Base de cálculo presumida (32%) R$ 6.400,00 R$ 6.400,00 R$ 6.400,00 IRPJ (15%) R$ 960,00 R$ 960,00 R$ 960,00 CSLL (9%) R$ 576,00 R$ 576,00 R$ 576,00 PIS (0,65%) R$ 130,00 — — Cofins (3%) R$ 600,00 — — Redutor social (R$ 600 por imóvel – residencial) da — R$ 2.400,00 Base de cálculo ajustada — R$ 20.000,00 R$ 17.600,00 Alíquota estimada IBS + CBS — 26,5% 26,5% Redução da alíquota (70%) — Sim Sim Alíquota reduzida (IBS + CBS) — 7,95% 7,95% IBS + CBS devido — R$ 1.590,00 R$ 1.399,20 Total tributos (após a reforma) R$ 2.266,00 R$ 3.126,00 R$ 2.935,20 Carga tributária efetiva 11,33% 15,63% 14,68% Vantagem na reforma: Direito a crédito de IBS/CBS na compra de imóveis A LC 214/2025 deu tratamento específico para contratos de locação de curta temporada, de até 90 dias. Nesses casos, a locação é equiparada a serviço de hospedagem, com redução de 40% na alíquota. Mesmo com a redução, a carga tributária aumentará significativamente em relação ao cenário atual, exigindo avaliação cuidadosa da rentabilidade. Simulação Tributação Após a Reforma – PJ (Locação Airbnb / Regras de Hotelaria) Descrição Valor / Informação Receita Bruta Mensal R$ 20.000,00 IRPJ/CSLL (7,68%) R$ 1.536,00 Alíquota Base (CBS + IBS) 26,5% Redutor (art. 281, LC 214/2025) 40% Alíquota Reduzida (CBS + IBS) 15,9% CBS + IBS Devidos R$ 3.180,00 Total de Tributos (CBS + IBS + IRPJ/CSLL) R$ 4.716,00 Carga Tributária Efetiva 23,58% Excepcionalmente para o contrato de locação, cessão ou arrendamento de imóvel com prazo determinado, o locador terá a opção de recolher o IBS e a CBS sob a alíquota de 3,65% até o final do contrato ou até 31/12/2028, em relação à locação de imóvel residencial, o que ocorrer primeiro. O benefício está condicionado ao contrato que: a) tenha sido firmado até a data de publicação da Lei Complementar 214/2025 (16/1/25), com data comprovada por firma reconhecida ou por meio de assinatura eletrônica; e b) seja registrado em Cartório de Registro de Imóveis ou em Registro de Títulos e Documentos até 31 de dezembro de 2025; Em relação à locação com finalidade residencial, o contrato também poderá ser comprovado pelo pagamento da locação até o último dia do mês subsequente ao da publicação da Lei Complementar 214/2025 (16/1/25). Optando por esse regime especial, o contribuinte não terá direito: Em caso de dúvidas, a equipe tributária do LBM Advogados está à disposição para orientá-los estrategicamente sobre o assunto.